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不動産取得税



Q 【不動産取得税】

 不動産取得税とは

A

 不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。

  1.  納める方
     土地や家屋を、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築(新築・増築・改築)などによって取得した方です(個人、法人を問いません。)。

  2.  納める額
     取得した不動産の価格(課税標準額)*1×税率*2税額

    *1  不動産の価格とは、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって評価し決定された価格(評価額)で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。
     ただし、平成30年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額とします。

    (地方税法附則第11条の5第1項)

    *2  税率は以下のとおりです。
     
    取  得  日 土  地 家屋(住宅) 家屋(非住宅)
    平成20年 4月 1日から
    平成30年 3月31日まで
    3/100 4/100

    (地方税法附則第11条の2第1項)


  3.  納める時期と方法
     都税事務所・支庁から送付する納税通知書で、納税通知書に記載されている納期限までに納めます。
     都税事務所・都税支所・支庁や金融機関・郵便局の窓口のほか、指定のコンビニエンスストアや金融機関等のペイジー対応のATMで納付できます。また、パソコンや携帯電話などからクレジットカードを利用して納付することもできます。
     詳しくは都税の納税等についてをご覧ください。

    (地方税法第73条の16、17)



  4.  不動産を取得したときの申告は
     不動産を取得した日から30日以内に、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所(都税支所)・支庁へ申告してください。未登記物件を取得した場合も申告が必要です。

    (地方税法第73条の18)
    (東京都都税条例第45条)


関連事業 都税事務所等一覧
不動産取得税申告書(申請様式)

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Q 【不動産取得税】

 新築住宅を取得したときの軽減は

A
  1.  次の床面積(注) 要件を満たす新築住宅は、「特例適用住宅」として、住宅の価格*1から一定額が控除されます。
     
     *1  「住宅の価格」とは、実際の購入代金や建築工事費ではなく、総務大臣が定める固定資産評価基準により評価し、決定された価格(評価額)です。

    〔床面積要件〕

    下限 上限
    一戸建 一戸建
    以外の住宅*2



    50m2以上 50m2以上 240m2以下

    50m2以上 40m2以上 240m2以下
     (注)  現況の床面積で判定しますので、登記床面積と異なる場合があります。マンション等は共用部分の床面積を専有部分の床面積割合によりあん分した床面積も含まれます。
    *2 一戸建以外の住宅とは、マンション等の区分所有住宅又はアパート等構造上独立した区画を有する住宅のことをいいます。
     なお、床面積要件の判定は、独立した区画ごとに行います。

  2. 〔控除額〕
    1,200万円*3(価格が1,200万円未満である場合はその額)
    *3 一戸建以外の住宅については、独立した区画ごとに控除されます。
     長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅の新築の場合については、1,300万円となります(平成30年3月31日までの間に取得した場合に限ります。)。


  3. 〔税額の計算〕
     (住宅の価格-控除額)×税率(3%)=税額


     (地方税法第73条の14第1項)


関連事業 住宅用土地を取得したときの軽減は
軽減制度を受けるための手続は

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Q 【不動産取得税】

 中古住宅を取得したときの軽減は

A
  1.  耐震基準に適合する中古住宅の取得
    1.  次の(1)から(3)のすべての要件を満たす中古住宅は、「耐震基準適合既存住宅」として、住宅の価格*1から一定額が控除されます。

      *1  「住宅の価格」とは、実際の購入代金や建築工事費ではなく、総務大臣が定める固定資産評価基準により評価し、決定された価格(評価額)です。

    2.  〔要件〕
      要    件  
      (1) 居住要件

      ※ 取得時における家屋の現況が住宅であることが必要です。

      個人が自己の居住用に取得した住宅であること
      (なお、取得前に住宅以外であった家屋を住宅にリフォームする場合は、取得する前に住宅とするリフォームが完了している必要があります。)
      (2) 床面積要件 50㎡以上240㎡以下
      (床面積要件の判定については新築住宅と同様です。)
      (3) 耐震基準要件*2
      昭和57年1月1日以後に
      新築されたもの
      左記の条件に該当しない住宅で建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの(なお、証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要です。)

      *2 (3)の耐震基準要件に該当しない場合であっても、取得後に耐震改修工事を行った場合は、別途不動産取得税の軽減制度があります。詳しくは、下記「2.耐震基準に適合しない中古住宅の取得」をご覧ください。


    3.  〔控除額〕
        取得した中古住宅の新築された日に応じた額が控除されます。
      新築された日 控除額
      昭和29年7月1日~昭和38年12月31日※ 100万円
      昭和39年1月1日~昭和47年12月31日※ 150万円
      昭和48年1月1日~昭和50年12月31日※ 230万円
      昭和51年1月1日~昭和56年6月30日※ 350万円
      昭和56年7月1日~昭和60年6月30日※ 420万円
      昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
      平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
      平成9年4月1日以後 1,200万円
      ※ 昭和56年以前の新築については、新耐震基準に適合していることの証明がされたものに限ります。詳しくは、上記〔要件〕中、(3)の要件をご覧ください。

    4.  〔税額の計算〕
        (住宅の価格-控除額*3)×税率(3%)=税額
        *3 ただし、住宅の持分を取得した場合には、控除額にその持分を乗じた額となります。

       (地方税法第73条の14第3項)

  2.  耐震基準に適合しない中古住宅の取得
    1.  平成26年4月1日以後、耐震基準に適合しない中古住宅*1を取得した場合で、以下の要件に該当するものについては、家屋の税額から一定額が減額されます。

      *1  耐震基準に適合しない中古住宅とは、上記「1.耐震基準に適合する中古住宅の取得」の要件のうち「(3)耐震基準要件」を満たしていない中古住宅(耐震基準不適合既存住宅)をいいます。

    2.  〔要件〕
         ・個人の取得であること

       ・床面積が50m2以上240m2以下であること

       ・取得後6か月以内に以下の①~③が行われること

      ①取得した中古住宅について耐震改修工事*2を行うこと

      ②耐震改修工事後の中古住宅が、耐震診断によって耐震基準に適合していることの証明がなされていること

      ③耐震改修工事後、取得者が当該住宅に居住すること


      *2 地震に対する安全性の向上を目的とする増築、改築、修繕、模様替をいいます。(建築物の耐震改修の促進に関する法律第2条第2項)


    3.  〔減額額〕
        中古住宅が新築された日に応じて、当初の税額より次の額が減額されます。
      新築された日 減額額
      昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 30,000円
      昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 45,000円
      昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 69,000円
      昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 105,000円
      昭和56年7月1日~昭和56年12月31日 126,000円

    4.  〔徴収猶予〕
         取得した中古住宅について、上記の耐震改修工事中または耐震改修工事予定である場合は、徴収の猶予を受けることができます。

       詳細については、所管の都税事務所・支庁にお問い合わせください。

      (地方税法第73条の27の2)
      (東京都都税条例第48条の4の2)


    関連事業 住宅用土地を取得したときの軽減は
    軽減制度を受けるための手続きは

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Q 【不動産取得税】

 住宅用土地を取得したときの軽減は

A
  1. 1.  次の要件のいずれかに該当する住宅用土地を取得した場合、土地の税額から一定額が軽減されます。
     ただし、この軽減を受けるためには、以下の要件の土地の上にある住宅がいずれも上記新築住宅を取得したときの軽減はの特例適用住宅または中古住宅を取得したときの軽減はの耐震基準適合既存住宅にあてはまることが必要です。
     土地の上にある住宅が上記「中古住宅を取得したときの軽減は」の「2.耐震基準に適合しない中古住宅の取得」の要件を満たした場合であっても、土地の軽減は受けられませんので、ご注意ください。
     
    (1) 新築住宅用土地の取得
    住宅の新築より先に
    土地を取得した場合
    土地を取得後3年以内*にその土地の上に住宅が新築されていること(ただし、土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有している場合、又は土地の取得者からその土地を取得した方が住宅を新築した場合に限ります。)。
    住宅を新築した後に
    土地を取得した場合

    (ア)住宅を新築した方が、新築後1年以内にその敷地を取得していること。

    (イ)新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内(同時取得を含む。)に同じ方が取得していること。

    *  平成30年3月31日までに土地を取得した場合で、土地の取得から3年以内に住宅が新築されることが困難なものとして政令で定める場合(100戸以上の共同住宅で新築までの期間が3年を超えることについてやむを得ないと認められるもの)には4年以内 
    (地方税法第73条の24第1項)
    (2) 自己が居住する中古住宅用土地の取得
     (新築後1年を超えた、未使用の自己が居住する住宅用土地を含む。)
    住宅より先に土地を
    取得した場合
    土地を取得した方が、土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む。)にその土地の上にある住宅を取得していること。
    住宅より後に土地を
    取得した場合
    住宅を取得した方が、住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること。
    (地方税法第73条の24第2項)
     
    2.  軽減される額
     次のア、イのいずれか高い方の金額が税額から軽減されます。
    45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)
      
    土地1m2当たりの価格*
    ×
    住宅の床面積の2倍(1戸当たり200m2が限度)
    ×
    税率(3%)
     
    *  平成30年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合は、価格を2分の1にした後の額の1m2当たりの額とします。
     
     ただし、 住宅の持分を取得した場合は、上記イで算出された金額にその持分を乗じた金額になります。

    (地方税法第73条の24第1項、第2項)


関連事業 新築住宅を取得したときの軽減は
中古住宅を取得したときの軽減は
軽減制度を受けるための手続は

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Q 【不動産取得税】

 軽減制度を受けるための手続は

A

 不動産取得税の軽減を受けるためには、住宅や住宅用土地を取得した日から原則として60日以内に、不動産取得税申告書に必要な書類を添えて、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所(都税支所)・支庁に申告してください。

    【申告に必要な添付書類】
     1  新築未使用の住宅とその敷地を、住宅の新築から1年以内に取得した場合(同時取得を含む。)
      土地付建物売買契約書
      最終代金領収書
      登記事項証明書(土地・建物)
      平面図*〔共同住宅(アパート・マンション)、店舗・事務所等との併用住宅を取得した場合〕

     2  土地を取得後、3年以内に土地を取得した方が住宅を新築した場合
      土地売買契約書
      最終代金領収書(土地売買代金分)
      登記事項証明書(土地)
      建築工事請負契約書
      建築確認済証
      次のいずれか
       
    a  検査済証
    建物引渡書〔建築業者等の印鑑証明書(原本)添付〕
    登記事項証明書(建物)
      平面図*〔共同住宅(アパート・マンション)、店舗・事務所等との併用住宅を新築した場合〕

     3  土地を取得後、1年以内に土地を取得した方が当該土地の上にある中古住宅(耐震基準適合既存住宅)を取得した場合(同時取得を含む。)
      売買契約書
      最終代金領収書
      登記事項証明書(土地・建物)
      住民票など自己の居住の用に供することを証するもの
      平面図*〔共同住宅(アパート・マンション)、店舗・事務所等との併用住宅を取得した場合〕
     
     * 各部屋の床面積が確認できるもの
     
     
     上記の書類については、原本と記載されているものを除いて、すべて写しで結構です。また、必要に応じて、上記以外の書類を提出していただく場合があります。
     詳しくは、都税事務所(都税支所)・支庁にお問い合わせください。

     4  徴収猶予について
     土地の取得に対する不動産取得税を課税された方で、土地を取得してから3年以内*に、軽減の対象となる住宅が新築される場合は、新築されるまでの間、減額相当額の納税を猶予する制度(徴収猶予)があります。
     
    *  平成30年3月31日までに土地を取得した場合で、土地の取得から3年以内に住宅が新築されることが困難な場合(100戸以上の共同住宅で新築までの期間が3年を超えることについてやむを得ないと認められるもの)は4年以内となります。
       詳しい内容及び手続については、所管の都税事務所(都税支所)・支庁にお問い合わせください。


(地方税法第73条の14第4項、第73条の24第4項、第73条の25)
(東京都都税条例第45条、第48条、第48条の2)


関連事業 都税事務所等一覧
不動産取得税申告書(申請様式)

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Q 【不動産取得税】

 不動産取得税の非課税は

A

不動産取得税は、次のような取得に対しては課税されない(非課税)場合があります。

    (1) 相続(包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。)による取得
    (注1)死因贈与は相続には含まれません。
    (注2)相続時精算課税制度により不動産の贈与を受けた場合には、不動産取得税が課税されます。
    (2) 法人の合併又は政令で定める分割による不動産の取得
    (3) 土地区画整理事業等での換地の取得
    (4) 債権の消滅で譲渡担保財産の所有権が設定後2年以内に設定者に移転した場合の設定者の取得
    (5) 公共の用に供する道路の取得
    (6) 宗教法人が専ら本来の用に供する不動産の取得
    (7) 学校法人が直接保育又は教育の用に供する不動産の取得

      

     非課税の詳細については、所管の都税事務所(都税支所)・支庁にお問い合わせください。


(地方税法第73条の4~第73条の7)



関連事業 都税事務所等一覧
不動産取得税非課税申告書(申告様式)

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Q 【減免・猶予等】

被収用不動産の代替不動産を取得したときの軽減は

A
  1.  公共事業の用に供するために不動産を収用され譲渡し又は移転補償金に係る契約をした日から2年以内に当該不動産の所有者が代替不動産を取得した場合、不動産取得税が軽減されます。
(1) 要件
 
公共事業の用に供するため不動産を収用されて補償金を受けた場合
公共事業を行う者に公共事業の用に供するため不動産を譲渡した場合
公共事業の用に供するため収用され又は譲渡した土地の上に建築されていた家屋について移転補償金を受けた場合
地方公共団体等に公共事業の用に供されることが確実であると認められる不動産を譲渡した場合(この場合、公共事業を行う者が地方公共団体等から譲渡を受けて公共事業の用に供する旨の証明が必要)
地方公共団体等への譲渡に係る土地の上に建築されていた家屋について移転補償金を受けた場合

(2) 控除額
 
固定資産課税台帳に登録されている被収用不動産の価格(固定資産評価額)が控除されます。

税額=(代替不動産の固定資産評価額-被収用不動産の固定資産評価額)×税率

宅地については、下記のように評価額に一定の率を乗じる特例措置が講じられます。

代替不動産の評価額
被収用不動産の評価額
取得時期 特例の率 収用等の時期 代替不動産の取得時期 特例の率
H18.1.1~H30.3.31 2分の1 H18.4.1~H30.3.31 H18.1.1~H30.3.31 2分の1

(3) 必要書類
 
不動産取得税申告書
被収用不動産について…いつ、どこで、誰が、誰に、どのような資産を収用されたか、また公共事業に該当する事業であるかが確認できる書類
売買契約書、移転補償契約書(売主、買主の確認、所有権移転日の確認、公共事業の内容の確認など)
公共事業の内容が確認できるもの(前記で確認できる場合は不要)
被収用不動産の買取り証明書等
被収用不動産の収用された時点での固定資産評価証明書
その他必要な書類
代替不動産について…収用されてから2年以内に取得していることが分かる書類
 
売買契約書、最終代金領収書、建築工事請負契約書及び建築確認済証、登記事項証明書(建物)等(取得者の確認、所有権移転日の確認など)
その他必要な書類
※ 提出書類は全て写しで結構です。

  1.  公共事業の用に供するための不動産の所有者が当該不動産が収用等されることを予期して、他に代替不動産を取得した場合で、代替不動産を取得した日から1年以内に収用等が行われたときは、不動産取得税が減額されます。
(1) 要件
  1. (1)と同じ
   
(2) 減額額
 代替不動産の取得に対して課税される不動産取得税の税額から、被収用不動産等の固定資産課税台帳に登録された価格に相当する額に税率を乗じて得た額が減額されます。
 
税額=(代替不動産の固定資産評価額×税率)-(被収用不動産の固定資産評価額×税率)
宅地については、下記のように評価額に一定の率を乗じる特例措置が講じられます。

代替不動産の評価額
被収用不動産の評価額
取得時期 特例の率 収用等の時期 代替不動産の取得時期 特例の率
H18.1.1~H30.3.31 2分の1 H18.4.1~H30.3.31 H18.1.1~H30.3.31 2分の1

(3) 必要書類
1. (3)と同じ

(4) 徴収猶予
 代替不動産の不動産取得税について、1年以内に不動産の収用等があるべき旨の申告があった場合に、当該申告が真実であると認められるときは、当該取得の日から1年以内の期間に限って、減額すべき額に相当する税額の徴収を猶予します。

  1.  公共事業の用に供するため使用された土地の上に建築されていた家屋について移転補償金を受けた場合で、以下の期間内に当該移転補償金を受けた家屋に代わる家屋を取得した場合の当該家屋の取得について、不動産取得税が減免されます。

    ・当該移転補償金にかかる契約をした日から2年以内または
    ・当該移転補償金にかかる契約をした日の前1年以内

     これは、移転補償金を受けた家屋の敷地(借地を含む。)そのものが所有権移転することなく、一定期間使用される場合に適用されます。また、減免が適用されるのは、移転補償金を受けた家屋の所有者であり、当該家屋の借家人等は含まれません。
(1) 減免額の算出
移転補償金を受けた家屋の固定資産評価額×税率=減免額(この額を限度とする。)

納付額=(代替取得した家屋の固定資産評価額×税率)-(移転補償金を受けた家屋の固定資産評価額×税率)

(2) 必要書類
ア 不動産取得税減免申請書
イ その他必要な書類

(地方税法第73条の14第6項、第73条の27の3、東京都都税条例第48条の9第1項4号)

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Q 【不動産取得税】

 不動産取得税の免税点は

A 課税標準となるべき額が、次の額に満たない場合においては、不動産取得税は課税されません。
  • 土地の取得…10万円
  • 家屋の取得のうち新築など建築にかかるもの…1戸につき23万円
            売買など建築以外の場合…1戸につき12万円

 ただし、次の場合は、その前後の土地又は家屋の取得をあわせて一つの土地の取得又は一戸の家屋の取得とみなして、判断します。

  • 土地を取得した方がその土地を取得した日から1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合
  • 家屋を取得した方がその家屋を取得した日から1年以内にその家屋と一構となるべき家屋を取得した場合

(地方税法第73条の15の2第1項、第2項)

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Q 【不動産取得税】

 土地付新築住宅を購入した場合の不動産取得税を計算してみましょう
設例
平成28年5月に土地付新築住宅を購入しました。
土地の面積は125m2で、住宅は延床面積が100m2です。
価格(評価額)は、土地が72,000,000円、家屋が12,600,000円です。
納める税額はいくらでしょう。

A
計算

      家屋      
      価格 12,600,000円 (「新築住宅を取得したときの軽減は」の要件を確認)
      住宅取得の軽減 12,000,000円 (控除額)
      課税標準額 600,000円 (ア-イ)
      納める額
    18,000円 (ウ×税率(3%))
             
      土地      
      価格 72,000,000円  
      課税標準額 36,000,000円 (エ×1/2)
      1m2当たりの価格 288,000円 (オ÷土地の面積)
      税額 1,080,000円 (オ×税率(3%))
      住宅用土地の軽減
    (住宅減額)
    45,000円 (「住宅用土地を取得したときの軽減は」の軽減される額参照)
      住宅用土地の軽減
    (住宅減額)
    1,728,000円 (カ×(住宅床面積×2(200m2が限度))×税率(3%))
      軽減額 1,728,000円 (クかケの高い方の額)
      納める額   0円 (キ-コ)
    ※マイナスとなり課税されません

したがって、納める額は
    家屋:控除された結果  18,000円
    土地:減額された結果 0円

となり、合計18,000円となります。

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