固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

（１）固定資産税・都市計画税の概要について

Q1　固定資産税とはどういう税金ですか。

A1

固定資産税は、毎年１月１日（賦課期日）現在の土地、家屋又は償却資産（これらを「固定資産」といいます。）の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。
　ただし、東京都２３区内においては、特例で都が課税をすることになっています。

• 納税義務者
  毎年１月１日（賦課期日）現在の土地、家屋又は償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている方です。
• 税率
  1.4％

• （地方税法３４１条、３４３条、３５０条、３５９条、７３４条、東京都都税条例１２２条）

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Q2　都市計画税とはどういう税金ですか。

A2

都市計画税は、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、目的税として課税されるものです。

1. 課税の対象となる資産
   都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地及び家屋です（償却資産は課税の対象にはなりません）。
2. 納税義務者
   毎年１月１日（賦課期日）現在の土地又は家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている方です。
3. 課税標準額
   • （1）土地
     固定資産税の課税標準となるべき価格です。
     • ア住宅用地については、課税標準の特例措置が講じられています。

       （ア）小規模住宅用地（住宅１戸あたり２００m²までの住宅用地）
       ・・・価格の１／３

       （イ）その他の住宅用地（（ア）を超える部分の住宅用地）
       ・・・価格の２／３

     • イ負担水準に応じて、段階的な税負担の調整措置を講じています。
   • （2）家屋
     固定資産税の課税標準となるべき価格です。
4. 税率（23区内）
   0.3％
5. 納税の方法
   固定資産税とあわせて納めていただきます。

• （地方税法７０２条、７０２条の３、７０２条の４、７０２条の６～７０２条の８）

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Q3　固定資産税の対象となる資産は何ですか。

A3

土地、家屋及び償却資産が固定資産税の対象となります。

1. 土地
   田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地（雑種地）をいいます。
2. 家屋
   住家、店舗、工場（発電所及び変電所を含みます。）、倉庫その他の建物をいいます。
3. 償却資産
   • （1）土地及び家屋以外の、事業の用に供することができる資産
   • （2）法人税法又は所得税法の規定による所得の計算上、減価償却額又は減価償却費が、損金又は必要な経費に算入されるもの（簿外資産、償却済資産、一時的に減価償却していない資産等を含みます。）。
   • （3）営業権など、無形減価償却資産は除かれます。
   • （4）耐用年数１年未満又は取得価額１０万円未満の償却資産で損金算入したもの、取得価額２０万円未満で３年間の一括償却をしたもの、法人税法第６４条の２第１項等に規定するリース資産で取得価額が２０万円未満のものなど、少額資産にあたる資産は除かれます。
   • （5）自動車税種別割の課税客体である自動車、軽自動車税種別割の課税客体である原動機付自転車・軽自動車・小型特殊自動車・二輪小型自動車は除かれます。
   • （6）法人税法施行令第13条第9号又は所得税法施行令第6条第9号に掲げる牛、馬、果樹等の生物は除かれます。ただし、観賞用、興行用その他これらに準ずる事業の用に供する生物は、償却資産となります。

（注）　中小企業者に該当する法人・個人事業者については、取得価額30万円未満の減価償却資産を取得した場合に、損金算入できる措置が講じられております、この特例措置は租税特別措置法による国税（法人税・所得税）に関する制度ですので、固定資産税（償却資産）では適用されません。
　したがって、この特例により損金算入した資産については、固定資産税（償却資産）の申告が必要となりますので、十分にご注意ください。

• （地方税法３４１条、取扱通知（市）第三章第一節第一、五）

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Q4　固定資産税の納期はいつですか。

A4

東京２３区内の固定資産税・都市計画税の令和６年度の納期は、次のとおりです。

第１期　令和６（2024）年６月１日から７月１日まで（納期限　７月１日）

第２期　令和６（2024）年９月１日から９月３０日まで（納期限　９月３０日）

第３期　令和６（2024）年１２月１日から１２月２７日まで（納期限　１２月２７日）

第４期　令和７（2025）年２月１日から２月２８日まで（納期限　２月２８日）

※令和６年度固定資産税・都市計画税の納税通知書は、６月３日に発送します。

• （地方税法第３６２条、都税条例第１２９条）

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Q5　固定資産税を課される人（納税義務者）とは誰ですか。

A5

固定資産税を納める人（納税義務者）は１月１日の固定資産（土地、家屋又は償却資産）の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている方です。

具体的には次のとおりです。

1. 土地
   登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている方
2. 家屋
   登記簿又は家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている方
3. 償却資産
   償却資産課税台帳に所有者として登録されている方

（注）所有者として登記（登録）されている方が１月１日前に死亡している場合等には、１月１日現在に、その土地や家屋を現に所有している方が納税義務者となります。この場合、現所有者申告書の提出が必要になる場合があります。

• （地方税法第３４３条）

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Q6　土地・家屋の所有者が亡くなったのですが何か必要な手続きはありますか。

A6

亡くなられた方名義の土地・家屋について、不動産登記簿の名義変更をご検討ください。 ３か月以内に不動産登記簿の名義変更ができない場合には、土地・家屋の所在する区にある都税事務所へ現所有者申告書をご提出ください。
　なお、亡くなられた年の納税義務は、一般的に、相続人の方に引き継がれます。
　詳しくは、こちらをご覧ください。

• （地方税法第９条、第３４３条第２項、第３８４条の３）

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Q7　不動産登記の申請を行う場合、固定資産の価格はどのように確認すればよいですか。

A7

課税明細書でご確認ください。

不動産登記の申請を行う際には、登録免許税の算定のため、固定資産の価格を記載する必要があります。その価格は、「固定資産税・都市計画税　納税通知書」と同時期にお送りする、課税明細書でご確認ください。

なお、納税通知書は毎年６月にお送りしております。納税通知書及び課税明細書は再発行できませんので、大切に保管ください。

≪画像をクリックすると拡大します≫

（注１）評価証明（有料）は原則不要です。不動産登記申請は、課税明細書の写しを添付して行うことができます。

（注２）ただし、以下に該当するなど評価証明が必要となる場合があります。詳しくは東京法務局までお問い合わせください。（東京法務局　登記手続のご案内）
・お手元に課税明細書がない場合
・４・５月に登記申請を行うなど、課税明細書で新年度の価格が確認できない場合
・非課税が適用されている場合

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（２）土地・家屋の評価等について

【土・家】Q8評価替えとは何ですか。

A8

固定資産税は、固定資産の価格すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されます。このため、本来なら毎年評価替えを行い、これによって得られる「適正な時価」をもとに課税を行うことが納税者間における税負担の公平に資することになりますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には、事実上、不可能であること等から、土地と家屋については原則として３年間評価額を据え置く制度、すなわち、３年ごとに評価額を見直す制度がとられています。
　この３年ごとに評価額の見直しを行う制度を評価替えといい、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す制度といえます。
　令和６年度は、基準年度にあたるため、全ての土地及び家屋の価格について見直しを行いました。

• （地方税法３４１条、４０９条）

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Q9　固定資産税にかかる土地・家屋価格等の縦覧とは何ですか。

A9

固定資産の価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価され、市町村長（東京都２３区内の場合は都知事）がその価格を決定し、固定資産課税台帳に登録します。
　縦覧とは、この登録された価格について、納税者の方が所有する固定資産の価格が適正であるかどうかを確認するために、該当区で課税される土地・家屋の価格などが記載された縦覧帳簿を見ることができる制度です。
　東京都２３区内の土地・家屋の価格などの縦覧については＜縦覧のお知らせ＞をご覧ください。

1. 縦覧できる方

   （1）２３区内に固定資産（土地・家屋）を所有する納税者の方

   （2）納税者から縦覧することについて委任を受けている方

2. 縦覧期間
   毎年４月１日から第1期の納期限まで
   （ただし、土曜日、日曜日及び休日を除きます。）
3. 縦覧時間
   午前８時３０分から午後５時まで
4. 縦覧の場所
   固定資産（土地・家屋）が所在する区にある都税事務所
5. 縦覧の際、必要な書類

   （１）固定資産税の納税者ご本人の場合、納税者本人であることを確認できるもの

   （２）上記の方から委任を受けている方の場合、代理人本人であることを確認できるもの
   ※本人確認の方法について、詳しくは都税に関する証明等申請時の「本人確認」方法についてをご覧ください。

   （３）固定資産縦覧等申請書（PDF）

6. 不服がある場合

   固定資産税・都市計画税に関する事項のうち、固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）について不服があるときは､東京都固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます。

   詳細については、東京都固定資産評価審査委員会をご参照ください。

   （地方税法第４１５条、第４１６条、第４３２条）

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Q10　固定資産の価格（評価額）について疑問又は不服がある場合はどうすればよいですか。

A10

固定資産の価格（評価額）に疑問がある場合は、固定資産の所在地を所管する都税事務所へお問い合わせください。
　それでもなお不服がある場合には、東京都固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます。
　詳細については、東京都固定資産評価審査委員会HPをご参照ください。
　（地方税法第４３２条）

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【土地】Q11土地の評価はどのようにするのですか。

A11

東京都特別区に所在する土地の固定資産税の評価は、総務大臣の定める固定資産評価基準に基づき、「市街地宅地評価法」により行っています。これは、いわゆる路線価方式とも呼ばれるもので、街路ごとにその街路に沿接する標準的な宅地の1㎡当たりの価格を表す路線価を付設し、その路線価を基礎としてそれぞれの土地ごとに画地計算法を適用して評価額を求める方法です。具体的には、次のような手順で評価を行います。

1. 用途地区の区分
   　宅地の利用状況が共通する地域（これを「用途地区」といいます。）を区分します。
   　都における用途地区の区分は次のとおりです。
   
   

   商業系	住宅系	工業系
   高度商業地区 繁華街 ビル街 普通商業地区 中高層併用住宅地区 低層併用住宅地区	高級住宅地区 中高層普通住宅地区 低層普通住宅地区	家内工業地区 中小工業地区 大工業地区

   
   
2. 状況類似地区の区分
   　用途地区について、その状況が相当に相違する地域（これを「状況類似地区」といいます。）に区分します。
   
   
3. 主要な街路の選定
   　状況類似地区ごとに、価格事情及び街路の状況等が標準的な街路を選定します。
   
   
4. 標準宅地の選定
   　主要な街路に沿接する宅地のうち奥行、間口、形状等からみて標準的なものと認められる宅地（標準宅地）を選定します。
   
   
5. 標準宅地の適正な時価の評定
   　地価公示価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等の７割を目途として評定します。
   
   
6. 主要な街路への路線価の付設
   　不動産鑑定価格等を活用して標準宅地の適正な時価を評定し、主要な街路に宅地の単位当たり（１㎡）価格を表した路線価を付設します。
   　路線価は原則として交差点から交差点までの一街路を単位として付設します。
   
   
7. その他の街路への路線価の付設
   　主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。


8. 画地計算法
   　路線価を基礎として、その街路に沿接する土地ごとに奥行、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた画地補正率を乗じて単位地積当たり価額を求めます。


9. 各土地の評価額の算出
   　各土地の単位地積当たり価額に地積を乗じて評価額を算出します。

• （地方税法第３８８条１項、第３８９条１項、第４０３条１項）

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【土地】Q12土地の固定資産税路線価を知りたいのですが。

A12

固定資産税路線価図を閲覧できる場所は下図のとおりです。

閲覧できる場所	令和６基準年度 ～ 令和３基準年度 路線価図	平成30基準年度 路線価図	平成27基準年度 ～ 平成24基準年度 路線価図	平成21基準年度 ～ 平成３基準年度 路線価図※	備考
主税局 ホームページ 「路線価公開」	◯	◯	×	×
都民情報ルーム	◯	×	×	×	コピーサービス可 （有料）
都立中央図書館	◯	◯	◯	◯
23区都税事務所	◯	◯	◯	×	・最新の内容を確認可 ・所管する区のみ閲覧可 ・貸出可

※平成３基準年度（代表的な地点のみ）及び平成６基準年度（主要な街路のみ）は、固定資産税路線価公開台帳という名称で、現行の路線価図とは内容が異なっておりますので、あらかじめご了承ください。

（注意事項）

東京都主税局ホームページ、都民情報ルーム、都立中央図書館の固定資産税路線価図は最新の内容ではない場合があります。最新の内容を確認する必要がある場合には、必ず、土地が所在する区にある都税事務所に設置している冊子版の固定資産税路線価図でご確認ください。

なお、相続税・贈与税（国税）の路線価は税務署にお問い合わせいただくか、国税庁のホームページでご確認ください。

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【土地】Q13農地の評価について教えてください。

A13

23区内の農地には、生産緑地農地、市街化区域農地、転用農地の３種類があります。

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【家屋】Q14家屋の評価はどのようにするのですか。

A14

固定資産税における家屋の評価額は、不動産の買入価格や建築工事費ではなく、総務大臣の定める固定資産評価基準（以下「評価基準」という。）によって算出しています。（評価基準中には、一般的な家屋に使用される資材や設備に点数が設定された再建築費評点基準表があり、どのような資材や設備がどれだけ施工されているかを確認するのが家屋調査になります。）
　評価基準では、再建築費（価格）を基準として評価する方法（再建築価格方式）を採用しています。この再建築価格方式は、評価の時点において、評価の対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を求め、その家屋の建築後の経過年数に応じた減価を考慮し、その家屋の価格を求めるものです。
　つまり、「どのような資材をどれだけ使用しているか（再建築費評点数）」、「構造及び用途等の区分に応じて設定されている建築後の経過年数に応じる減価率（経年減点補正率）」及び「地域に応じた物価水準と工事原価に含まれていない設計管理費、一般管理費等負担額の費用（評点一点当たりの価額）」によって評価額を算出します。
　具体的には、評価しようとする家屋について、単位当たり再建築費評点を付設し、経過年数に応ずる減点補正率、床面積及び設計管理費等を考慮した評点一点当たりの価額を乗じて、評価額（価格）を求めます。
　家屋の評価額（価格）の求め方を算式で示すと次のとおりとなります。

（算式）

家屋の評価額（価格）＝ 単位当たり再建築費評点×経年減点補正率×床面積 ×評点一点当たりの価額

• （地方税法第４０３条）

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【家屋】Q15家屋が古くなったのに評価額が下がらないのはなぜですか（家屋の評価額の見直しはどのような方法で行うのですか）。

A15

評価額が下がらない理由として、３年に一度の評価替えにより決定された新基準年度の評価額が前年度の評価額を上回る場合が考えられます。
　新基準年度の評価額と前年度の評価額とを比較し、新基準年度の評価額が前年度の評価額を下回る場合は、新基準年度の評価額として算定された額がそれ以降の課税年度の評価額となりますが、新基準年度の評価額が前年度の評価額を上回る場合は、前年度の評価額に据え置かれる措置が採られています。
　また、家屋の評価替えは、「建築物価の変動（再建築費評点補正率）」と「家屋の建築後の経過年数に応じた減価（経年減点補正率）」を考慮して全国一律に３年に一度行い、経年減点補正率は、構造及び用途等の区分に応じて、下限（最終残価率）が２割として設定されています。
　家屋の評価額（価格）の見直し方法を算式で示すと以下のとおりとなります。

（算式）

家屋の評価額（価格）＝基準年度の前年度における単位当たり再建築費評点×再建築費評点補正率×経年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額

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【家屋】Q16一戸建てを新築（購入）しましたが、家屋調査はどのように行われますか。

A16

新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、登記所に表題登記の申請をすることが義務付けられています。
　表題登記をした場合、登記所からその旨、都税事務所に通知されます。
　諸事情により表題登記が遅れる場合は、当該家屋が所在する区の都税事務所の資産評価班に新築した旨をご連絡ください。（注）
　新増改築について登記がされていない場合、家屋異動届書をご提出していただくことになります。（建売家屋の場合、売買時期によっては販売業者協力の下で既に家屋調査を行っている場合があります。）

登記所からの通知又は所有者の方からの連絡により新築家屋を把握した後、当該家屋が所在する区の都税事務所の家屋評価担当職員が、当該家屋の所有者の方に予め連絡をした上で、以下の①又は②の方法で家屋調査を行います。

①必要資料をお送りいただき（もしくは借用させていただき）、資料及び外観確認により、資材や設備の施工状況を確認する方法（立会いは不要）。
　→お送りいただく資料についてはQ17をご覧ください。
　※資料に不備がある場合は、電話での問合せ又はお立会いによる調査をさせていただくことがあります。

②各種建築資料（建築確認申請書、見積書、請負契約書、竣工図等）を確認させていてだき、お立会いいただいたうえで、内外の資材や設備の施工状況を確認する方法。

家屋評価担当職員は家屋調査を行う際には、「東京都徴税吏員証」を携帯していますので、ご確認ください。

（注）認定長期優良住宅を新築した場合、減額を受けるためには新築した年の翌年（１月１日新築の場合はその年）の１月31日までに申告が必要となります。登記の有無にかかわらず、当該家屋が所在する区の都税事務所の固定資産税班に新築した旨をご連絡ください。

• （不動産登記法第４７、１６４条）
  （地方税法第３８２条）

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【家屋】Q17家屋調査に必要な資料はどのようなものですか。

A17

原則として、以下の資料をお送りいただきますが、 家屋によって追加で必要になる場合がございますので、詳しくは都税事務所職員にお尋ねください。

※資料名をクリックすると見本が表示されます。

①各階平面図　【間取り・寸法がわかる図面】（階段室・塔屋・ロフト等を含む）

②立面図　【建物を真横から見た姿を描いた図面】

③矩計図　【外壁及び内壁の断面を示す図面】（断面図とは異なる）

④仕上表、仕様書等　【床・壁・天井等の仕上げや設備のわかる一覧表】

⑤建築確認申請書　【第一面・第四面・第五面】

⑥検査済証又は建設住宅性能評価書　（「登録住宅性能評価機関」及び「評価書交付番号」が記載されている頁）
【両方ともある場合は検査済証のみ】（確認済証とは異なる）

また、以下の設備が施工されている場合は、設備の施工状況がわかる資料をご提出ください。

⑦床暖房設備　【設置床面積・設置箇所がわかる図面。又は平面図に図示願います。】

⑧エレベーター設備　【積載量・停止階数・速度がわかる図面。又は平面図にご記入ください。】

⑨ビルトイン空調設備（埋め込み式空調）【吹き出し口（設置箇所）がわかる図面。又は平面図に図示願います。】

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【家屋】Q18増改築しましたが、家屋調査はどのように行われますか。

A18

建物の種類、構造又は床面積について変更があったときは、所有者又は登記名義人は、当該変更があった日から一月以内に、登記所に当該事項に関する変更の登記を申請することが義務付けられています。
　変更登記をした場合、登記所からその旨、都税事務所に通知されます。
　諸事情により変更登記が遅れる場合又は変更登記が不要な改築を行った場合は、家屋が所在する区の都税事務所の資産評価班に増改築した旨をご連絡ください。（注）
　増改築について登記がされていない場合、家屋異動届書をご提出していただくことになります。

登記所からの通知又は所有者の方からの連絡により増改築家屋を把握した後、当該家屋が所在する区の都税事務所の家屋評価担当職員が、所有者の方に予め連絡をした上で、家屋調査を行います。

具体的には、各種建築資料（建築確認申請書、見積書、請負契約書、竣工図等）及び外観、内装の確認を行い、資材及び設備の施工状況を確認させていただきます。

家屋評価担当職員は家屋調査を行う際には、「東京都徴税吏員証」を携帯していますので、ご確認ください。

（注）耐震化のための改修工事、バリアフリー改修工事又は省エネ改修工事をした場合、減額、減免を受けるためには改修工事完了後３ヶ月以内に申告が必要となります。登記の有無にかかわらず、当該家屋が所在する区の都税事務所の固定資産税班に改修した旨をご連絡ください。

• （不動産登記法第５１、１６４条）
  （地方税法第３８２条）

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【家屋】Q19新築分譲マンションを購入しましたが、家屋調査はどのように行われますか。

A19

建築した施工業者又は販売業者から各種建築書類を借用して評価を行うため、各区分所有者の方に個別に調査に伺うことはありません。
　なお、竣工図等の建築資料の完成が遅れている場合等は、家屋の建築後すぐに評価することができないため、家屋の課税については、土地の課税とは別に、後日納税通知書を送付することがあります。納税者の方にはご不便をおかけいたしますが、ご理解いただきますようお願いいたします。

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【家屋】Q20家屋の利用状況（種類）を変更しましたが、家屋調査は行われますか。

A20

家屋の利用状況を変更した場合は、評価額が変わることがあります。建物の種類について変更があったときは、所有者又は登記名義人は、当該変更があった日から一月以内に、登記所に当該事項に関する変更の登記を申請することが義務付けられています。
　変更登記をした場合、登記所からその旨、都税事務所に通知されます。
　諸事情により変更登記が遅れる場合は、当該家屋が所在する区の都税事務所の資産評価班に変更した旨をご連絡ください。納税通知書に同封している利用状況変更届ハガキもご利用いただけます。
　利用状況の変更について登記されない場合は、家屋用途変更確認書をご提出ください。

変更内容に応じて、当該家屋が所在する区の都税事務所の家屋評価担当職員が、所有者の方に予め連絡をした上で、家屋調査を行います。

利用状況を変更した場合とは、例えば以下のような場合をさします。

• 事務所を閉鎖して住宅として使用することにした場合 　
• 店舗を閉鎖して倉庫として使用することにした場合

また、工場、倉庫、発電所、変電所、停車場及び車庫用建物として使用している家屋については、以下の１から３までの区分間の変更によっても評価額が変わることがあります。

1. 一般用のもの（２及び３以外のもの）
2. 塩素・塩酸・硫酸・硝酸その他の著しい腐食性を有する液体又は気体の影響を直接全面的に受けるもの、冷蔵倉庫用のもの及び放射性同位元素の放射線を直接受けるもの
3. 塩・チリ硝石その他の著しい潮解性を有する固体を常時蔵置するもの及び著しい蒸気の影響を直接受けるもの

以上のような家屋の利用状況の変更があった場合にも、当該家屋が所在する区の都税事務所の資産評価班へご連絡ください。

なお、家屋の利用状況を変更した場合には、その家屋の敷地となる土地について住宅用地の認定が変わることがあります。その場合には「固定資産税の住宅用地等申告書」の提出が必要となります。

• （地方税法第３８２条）
  （不動産登記法第５１、１６４条）

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（３）土地・家屋に対する課税について

【土地】Q21負担調整措置とは何ですか。

A21

固定資産税の評価額に対する税負担が地域や土地によって格差があるのは税の公平の観点から問題があることから、平成９年度の税制改正により、この格差を解消していくための仕組みが導入されました。
　この仕組みは、負担水準（評価額等に対する前年度課税標準額等の割合）が高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地については段階的に税負担を引き上げていく仕組みになっています。
　この仕組みによって、価格が下がった土地でも、負担水準が低いものは、段階的に税負担が上昇する場合があります。

負担水準（％）

＝

令和５年度課税標準額等（注1） 令和６年度価格等（注2）

×

100

（注1）令和５年中に分合筆等があった場合は、その土地に類似する土地の令和５年度課税標準額に比準する額とします。

（注2）小規模住宅用地、一般住宅用地については、評価額に住宅用地の特例措置（小規模住宅用地…１／６，一般住宅用地…１／３）を適用した額（本則課税標準額）。

住宅用地
負担水準が１００％以上→本則課税標準額（価格×1/6等）
負担水準が１００％未満→徐々に引上げ

商業地等
負担水準が７０％超→課税標準額の法定上限（価格の７０％）まで引下げ
負担水準が６０％以上７０％以下→前年度課税標準額に据置
負担水準が６０％未満 →徐々に引上げ

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【土地】Q22道路として使用している土地はどうなりますか。

A22

道路（セットバック部分等）として利用されている土地で所定の要件を満たすものは、固定資産税・都市計画税が非課税になります。

非課税の適用に当たっては、「固定資産税・都市計画税非課税申告書（公共の用に供する道路）」の提出をお願いしています。年内に申告があり、都税事務所の担当職員が利用状況を確認したものについては、その翌年の4月に始まる年度から当該道路部分が非課税となります。

また、非課税申告書の提出の際には、道路部分の位置と面積、その算定方法が正確に確認できる図面の添付をお願いします。この図面は、原則として土地家屋調査士等の資格を有する者によって作成された地積測量図としていますが、土地家屋調査士等以外の作成によるものであっても、道路位置、面積等を正確に確認しうるものであれば差し支えありません。

詳細は、土地が所在する区の都税事務所土地班までお問い合わせください。

• （地方税法第３４８条第２項第５号、７０２条の２第２項）
  （東京都都税条例施行規則第１２条の１４）

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【土地】Q23土地区画整理事業中の土地は誰に課税されますか。

A23

固定資産税は、固定資産の所有者に課することとされています。固定資産の所有者とは、賦課期日（毎年１月１日）現在の登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記、登録されている人です。

しかし、土地区画整理事業等の施行中の土地で、仮換地等の指定があった場合、又は仮使用地がある場合には、それらを使用し、又は収益することができることとなった日から換地処分の公告がある日又は換地計画の認可の公告がある日までの間は、

• ①仮換地等にあっては、当該仮換地等に対応する従前の土地について登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者
• ②仮使用地にあっては、土地区画整理法による土地区画整理事業の施行者以外の仮使用地の使用者

を所有者とみなすことができるとされています。

また、換地処分の公告があった日又は換地計画の認可の公告があった日から換地又は保留地を取得した者が登記簿に当該換地又は保留地に係る所有者として登記される日までの間は、当該換地又は保留地を取得した者をもって当該換地又は保留地に係る所有者としてみなすことができるとされています。

したがって、これら仮換地等について、みなす所有者に対して課税される場合があります。

なお、みなす所有者に対して課税されるまでの間は、従前の土地の使用又は収益の有無にかかわらず、仮換地等に対応する従前の土地について賦課期日現在の登記簿等に所有者として登記等されている方に対して課税されます。

詳しくは、該当する土地の所在する区にある都税事務所へお問い合わせください。

• （地方税法３４３条１項、２項、７項、３５９条）

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【家屋】Q24固定資産税の新築住宅の減額とは何ですか。

A24

新築された住宅が次の床面積要件を満たす場合は、新たに課税される年度から一定の期間、固定資産税額(家屋分)が２分の１に減額されます。

減額の対象となる住宅の要件

1. 専用住宅又は併用住宅であること
   　併用住宅については、居住部分の床面積部分の割合が２分の１以上のものに限られます。
   
   
2. 床面積の要件
   　下表のとおりです。
   
3. 減額される範囲
   

   減額の対象になるのは、家屋のうち居住部分だけです。
   　なお、居住部分が１２０m²までのものは、その全部が減額対象になりますが、１２０m²を超える場合は１２０m²に相当する部分が減額対象になります。

4. 減額される期間

   （1）認定長期優良住宅^（注1）
   　新たに固定資産税が課税される年度から５年度分（３階建て以上の耐火・準耐火建築物^（注2）は７年度分）。ただし、住宅が新築された年の翌年（１月１日新築の場合はその年）の１月31日までに申告が必要です。

   （2）（1）以外の住宅
   　新たに固定資産税が課税される年度から３年度分（３階建て以上の耐火・準耐火建築物^（注2）は５年度分）

   （注1）令和８年３月３１日までに新築された認定長期優良住宅に適用されます。

   （注2）３階建以上の木造家屋のうち、準耐火建築物に該当するものは、木造準耐火建築物であることの確認を行いますので、「建築確認申請書（写）」及び「検査済証（写）」又は「建設住宅性能評価書（写）」を添付した「固定資産税減額申告書」の提出をお願いします。

5. 留意点

   区から適正な立地を促すための勧告を受けた家屋については、減額対象から除外される場合があります。

• （地方税法附則１５条の６・１５条の７）

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【家屋】Q25数年前に新築した家屋の固定資産税が急に高くなったのはなぜですか。

A25

新築住宅に対しては、減額制度が設けられており、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から３年度分（３階建以上の耐火、準耐火住宅は５年度分（注））に限り、１２０m²までの居住部分に相当する固定資産税額（家屋分）の２分の１が軽減されています。

例えば、令和２年５月に新築された木造の住宅の固定資産税が、令和６年度から急に高くなった場合は、令和３年度、令和４年度及び令和５年度の３年度分は固定資産税額の２分の１の減額が適用され、納付税額が抑えられていたものが、新築住宅に対する減額の適用期間が終了したため、令和６年度から本来の税額に戻ったことがその理由です。

　《事例》

令和２年５月新築の木造２階建の住宅（床面積１００m²）
令和５年度の価格　7,000,000円
令和６年度の価格　7,000,000円

		令和５年度	令和６年度
固定資産税	当初税額	7,000,000 × 1.4% ＝ 98,000	7,000,000 × 1.4% ＝ 98,000
	新築減額税額	98,000 × 1/2 ＝ 49,000	－
	納付税額	49,000	98,000
都市計画税	当初税額	7,000,000 × 0.3% ＝ 21,000	7,000,000 × 0.3% ＝ 21,000
	納付税額	21,000	21,000
納付税額(計)		70,000円	119,000円

新築住宅の減額が終了した場合のほか、増築をされたときは、その翌年度分から増築分についても固定資産税・都市計画税が課税されることになりますので、従来の年度より家屋の固定資産税は高くなる場合があります。

（注）認定長期優良住宅については、新たに課税される年度から５年度分（３階建以上の耐火・準耐火建築物は７年度分）に限り、当該住宅に係る固定資産税額（居住部分で１戸あたり１２０㎡相当分までを限度）が２分の１減額されます。

• （地方税法附則１５条の６、１５条の７）

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【土・家】Q26年の途中で土地や家屋の売買があったときは誰が納税義務者となりますか。

所有していた土地と家屋の売買契約を令和５年１１月５日に締結し、令和６年２月２０日に買主への所有権移転登記を済ませました。

令和６年度分の固定資産税は誰に課税されますか。

A26

令和６年度の固定資産税は、買主ではなく売主に課税されます。

地方税法の規定により、土地と家屋の固定資産税は、賦課期日（毎年１月１日）現在、登記簿等に所有者として登記されている人に対して、課税することになっているからです。このため、１月２日以降に所有者の移転が行われても、納税義務者は変更されません。

なお、売買契約などで所有権移転する際に固定資産税を日割り等で精算を行う商慣習がありますが、地方税法上で規定されているものではありません。負担割合等を含む精算については、あくまで当事者間の合意により行われるものです。

• （地方税法３４３条、３５９条）

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【土・家】Q27課税の内容について疑問又は不服がある場合はどうすればよいですか。

A27

課税の内容について疑問がある場合は、当該固定資産の所在地を所管する各都税事務所にお尋ねください。
　なお、課税の内容について不服がある場合は、その処分があったことを知った日の翌日から起算して３か月以内に、東京都知事に対して不服申立て（以下「審査請求」といいます。）をすることができます。

【手続き】

1. 　審査請求は、審査請求書（正副２通）を提出することが必要です。
   　審査請求書の提出は、処分庁（都税事務所長）を経由して提出する方法と、審査庁（東京都知事）に直接提出する方法があり、いずれでも構いません。
   
   
2. 　審査請求書には、次に掲げる事項を記載しなければなりません。
   　なお、様式は任意ですが、標準様式を各都税事務所に備えています。 → 審査請求書の様式及び記載要領
   

   	(1)	審査請求人の氏名又は名称及び住所又は居所
   	(2)	審査請求に係る処分の内容
   	(3)	審査請求に係る処分があったことを知った年月日
   	(4)	審査請求の趣旨及び理由
   	(5)	処分庁（都税事務所長）の教示の有無及びその内容
   	(6)	審査請求の年月日

審査請求の詳細については、東京都総務局総務部法務課ホームページをご参照ください。

ただし、固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができる事項（固定資産課税台帳に登録された価格（評価額））については、審査請求の不服の理由とすることはできません。 → 審査申出書の様式及び記載要領

• （行政不服審査法第１８条、第１９条、第２１条、地方税法第４３２条）

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【土・家】Q28固定資産税・都市計画税の減免制度（２３区内）は何ですか。

A28

納税者や課税対象に特別の事情があるときには、固定資産税・都市計画税の減免が認められる場合があります。減免を受けようとする方は、減免申請書に必要書類を添付して都税事務所へ提出してください。

主な減免理由

1. 生活保護法により生活扶助等を受けている方の所有する固定資産
   　生活保護法に規定する保護のうち、生活扶助、教育扶助、住宅扶助、医療扶助、介護扶助、出産扶助、生業扶助、葬祭扶助（一定のものを除く）のいずれかを受けている方が所有する固定資産については、減免されます。
   　なお、減免される税額は減免申請がなされた日以降に到来する納期限に係る分となりますので、年度の途中でこれらの保護を受けることとなった方は、お早めに申請をお願いします。
   • 添付書類…生活保護受給証明書又は保護決定通知書（※）、住民票
   • ※　減免申請書の摘要欄にマイナンバー（個人番号）を記入することで、「生活保護受給証明書又は保護決定通知書」の提出を省略できます（住民票は省略できません）。
     なお、減免申請書ご提出の際に本人確認（マイナンバーカード等の提示）が必要となります。
     →　マイナンバー（個人番号）を記載した申告書等の提出時における「本人確認」について（ＰＤＦ）
2. 災害等により滅失又は甚大な損害を受けた固定資産
   　所有する固定資産が台風、津波、地震、火災などの災害等により滅失又は甚大な被害を受けた場合、その被災の程度に応じて減免されます。※一定程度以上被災していることが要件です。
   　減免される税額は、減免申請がなされた日以降に到来する納期限に係る分です。
   　また、火災の場合に対象となるのは、家屋と償却資産のみです。
   　添付書類…被災の事実を証明する書類（罹災（りさい）証明書等）

この他にも、以下のような様々な軽減制度があります。

固定資産税・都市計画税の減免の種類

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（４）住宅用地に関するよくあるご質問

Q29　住宅用地とは何ですか。また、住宅用地に対する特例措置とは何ですか。

A29

 

1. 住宅用地とは
   賦課期日（毎年１月１日）現在、次のいずれかに該当するものをいいます。
   • （1）専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の床面積の１０倍までの土地
   • （2）併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が４分の１以上あるもの）の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積（住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の１０倍を超えているときは、床面積の１０倍の面積に下表の率を乗じた面積）に相当する土地

   ＊ 居住部分の割合＝居住部分の床面積／家屋の床面積

   家屋の種類	居住部分の割合*	率
   下に掲げる家屋以外の家屋	1/4（25％）以上1/2（50％）未満	0.5
   	1/2（50％）以上	1.0
   地上階数5以上を有する耐火建築物である家屋	1/4（25％）以上1/2（50％）未満	0.5
   	1/2（50％）以上3/4（75％）未満	0.75
   	3/4（75％）以上	1.0

   ≪住宅用地の例≫

   住宅用家屋（専用住宅・アパート等）の敷地、住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場

   ≪住宅用地以外の土地（非住宅用地）の例≫

   業務用家屋（店舗、事務所、工場、倉庫、旅館等）の敷地、外部貸駐車場（月極駐車場、コインパーキング、カーシェアリングやシェアサイクルの用地など）、資材置場、空地（住宅建築予定地を含む）、住宅建築中の土地

2. 住宅用地の特例措置

   住宅用地には課税標準の特例措置が設けられており、税負担が軽減されています。住宅用地の特例措置を適用した額（本則課税標準額）は、住宅用地の区分、固定資産税及び都市計画税に応じて下表のとおり算出されます。

   区分		固定資産税	都市計画税
   小規模住宅用地	住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分	価格　×　1/6	価格　×　1/3
   一般住宅用地	小規模住宅用地以外の住宅用地	価格　×　1/3	価格　×　2/3

※住宅の戸数は、原則１棟を１戸としますが、共同住宅の一室など、居住のために独立的に区画された部分が複数ある場合はその数とします。

土地や家屋の状況に変更があった場合には、申告が必要です。詳しくは、「固定資産税の住宅用地の申告とは何ですか。」をご覧ください。

• （地方税法３４９条の３の２、７０２条の３）

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Q30　固定資産税の住宅用地の申告とは何ですか。

A30

 

1. 住宅用地等に関する申告
   　固定資産税・都市計画税の住宅用地には課税標準の特例措置が設けられており、税負担が軽減されています。この特例措置を正しく適用するために、「固定資産税の住宅用地等申告書」により申告をしてください。
2. 申告が必要な場合
   　土地や家屋の状況に変更があった場合で、具体的には次のとおりです。
   • （1）住宅を新築又は増築した場合
   • （2）住宅の全部又は一部を取り壊した場合
   • （3）住宅を建て替える場合
   • （4）家屋の全部又は一部の用途を変更した場合（例：住宅から店舗に、店舗を住宅に変更した場合等）
   • （5）土地の用途（利用状況）を変更した場合（例：住宅の庭であった土地を駐車場として利用するようになった場合等）
3. 申告をする人
   　１月１日時点の土地の所有者（所有者が自ら土地を利用していない場合でも同様）
4. 申告をするところ
   　土地が所在する区にある都税事務所の土地班
5. 申告期限
   　申告が必要となる事由が生じた年の翌年の１月３１日まで

• （地方税法３８４条、東京都都税条例１３６条の２・１３６条の３）

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Q31　既存住宅を取り壊して住宅を新築する場合、住宅用地の特例が適用になるのか教えてください。

A31

賦課期日（１月１日）、住宅を建築中又は建築予定の土地は原則として住宅用地の特例が適用されませんが、一定の要件を満たす場合には、住宅が完成するまでに通常必要と認められる工事期間について、住宅建替え中の土地として、住宅用地の特例が継続して適用されます。その場合、「固定資産税の住宅用地等申告書」により申告をしていただくことになっています。

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※1.　当該年度に係る賦課期日において、建築主事または指定確認検査機関が建築基準法に基づく確認申請書を、正式に受領していることが、受領印等により確認できる場合をいい、事前審査や事前相談等は含みません。

※2.　現に水盛り、遣り方、根切り等の住宅の基礎工事に着手している状態を指します。造成工事等の開発行為、地盤改良、擁壁工事、地鎮祭、地縄張り等は含まれません。

※3.　土地区画整理事業の仮換地先における住宅の建替えである場合も含まれます。

※4.　以下の場合も含まれます。

• 建替え前の住宅の所有者の親族（民法第725条にいう六親等内の血族、配偶者、三親等内の姻族）が住宅の建替えを行っている場合
• 建替え前の住宅の所有者が法人であり、当該法人を合併した法人が住宅の建替えを行っている場合
• 建替え前の住宅の所有者の持分を含む共有者が住宅の建替えを行っている場合
• 建替え前の住宅の所有者が当該年度に係る賦課期日における建築主との等価交換方式等によって住宅完成後直ちに住宅を取得する場合
• 建替え前の住宅の家屋（補充）課税台帳に登録された者以外で、当該年度の前年度の賦課期日において、当該住宅の所有権を取得している者が住宅の建替えを行っている場合

詳細につきましては土地が所在する区の都税事務所土地班までお問合せください。

住宅を建て替える土地の特例措置のご案内（チラシ）

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Q32　今年１１月に土地を取得しました。住宅を新築する予定でいますが、着工は来年２月頃になります。来年度の住宅用地の認定はどのようになりますか。

A32

賦課期日（１月１日）現在、住宅の敷地として利用されている土地は、住宅用地として特例措置が適用され、税負担が軽減されます。したがって、住宅を建てる目的で取得した土地であっても、１月１日時点で住宅が完成しておらず、住宅を建築中又は建築予定となっている土地については、駐車場や店舗、事務所等に利用されている土地と同様に住宅用地の特例措置が適用されません。

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Q33　災害により住宅が滅失した場合に住宅用地の特例措置は適用されますか。

A33

震災等により住宅が滅失又は損壊し、住宅用地として使用することができないと認められる場合には、被災した年度の翌年度及び翌々年度について、被災住宅用地として住宅用地と同等の特例措置が適用されることがあります。
　この特例措置を正しく適用するために、「固定資産税の被災住宅用地等申告書」により申告をしていただくことになっています。申告書については、土地が所在する区にある都税事務所の土地班に、被災した翌年又は翌々年の１月３１日までに提出いただくようお願いいたします。
　その他、制度の詳細については、各都税事務所の土地班までお問い合わせください。

• （地方税法３４９条の３の３、東京都都税条例１３６条の３）

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Q34　小規模住宅用地に対する都市計画税の軽減とは何ですか。

A34

23区内では令和６年度の小規模住宅用地（住宅１戸につき200㎡までの土地）に係る都市計画税について、税額の２分の１を軽減しています。

（注）都税条例による軽減額とは

• （地方税法６条、東京都都税条例１８８条の２７、東京都都税条例附則２０条）

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（５）納税通知書・課税明細書について

Q35　固定資産税の納税通知書・課税明細書の再発行はできますか。

A35

 

１　納税通知書は再発行できません。

納税通知書は、納税通知書の名宛人に「固定資産税額の確定」と「納付を請求」するものであり、納税通知書の送達を受けた方は、都税事務所長より賦課処分されたという法的効果が発生します。

すでに名宛人の方に対し、都税事務所長より納税通知書が送達されており、更に納税通知書を再発行し送付すると、納税義務者の方に２回賦課処分を行ったことになります。

再発行についてはいたしかねますので、ご理解いただきますよう、お願いいたします。

【納付書の再発行は】

金融機関等でお納めいただくための納付書の再発行については、資産が所在する区にある都税事務所にお問い合わせください。

２　課税明細書（※）は再発行できません。

課税明細書の内容を再度確認したい場合は、資産が所在する区にある都税事務所において、課税明細書の内容が記載された名寄帳の写しを交付（閲覧）することができます（手数料は１件300円となります）。

詳しくは資産が所在する区にある都税事務所までお問い合わせください。

※課税明細書は納税通知書へ同封し送付しておりますが、土地・家屋のいずれか資産が７件以上の場合は、納税通知書とは別にお送りしております。

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Q36　納税通知書の送付先氏名（漢字等）が登記簿と異なっているのはなぜですか。

A36

電子申告や電子納税などのサービスに対応できるようにするため、東京都主税局のシステムでは、すべて常用漢字（ＪＩＳ第一・第二水準）等を使用しております。
　このため、氏名等に常用漢字等以外の漢字が含まれている場合は、納税通知書の送付先氏名等を、類似の常用漢字等、カタカナ又はアルファベットで表示させていただいております。氏名等が登記簿等の漢字と異なることにつきまして、ご理解いただきますようお願いいたします。
　なお、上記によらない場合やご不明な点があれば、資産が所在する区にある都税事務所までお問い合わせください。

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Q37　分譲マンションを所有していますが、課税明細書の登記床面積と現況床面積が異なっているのはなぜですか。

A37

分譲マンションなどの区分所有家屋は、専有部分と一棟の延床面積から専有部分を除いた共用部分（エントランスホールや内部廊下等）から成り立ちます。
　課税明細書の登記床面積とは、専有部分の面積であるのに対し、現況床面積は専有部分の面積に、共用部分の面積を各区分所有者にあん分した面積を加えたものであり、登記床面積と現況床面積に差が生じるためです。

• （地方税法第３５２条）
  （建物の区分所有等に関する法律第１４条第１項～第３項）

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Q38　新築分譲マンションを購入しましたが、６月に送られてきた納税通知書に家屋について記載されていないのはなぜですか。

A38

家屋の評価は見積書及び竣工図等の建築資料を基に行います。規模の大きいマンションでは竣工図等の完成に数ヶ月から１年程度を要することがあり、建築後すぐに家屋の評価ができない場合があります。その場合は６月に送付する納税通知書では土地だけの課税となり、家屋の課税は後日となるためです。
　家屋の評価が終了し、価格が決定され次第、家屋分についての価格等決定通知書及び納税通知書を送付いたします。
　なお、翌年度の納税通知書については、土地と家屋分を合わせて送付いたします。
　納税者の方にはご不便をおかけいたしますが、ご理解いただきますようお願いいたします。

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Q39　転居等により納税通知書の送付先を変更する場合や、海外に転勤する場合はどうすればよいですか。

A39

納税通知書の送付先を変更する場合、土地や家屋の所在する区にある都税事務所へ以下の届出・申告が必要です。

＜国内で転居される方＞

　固定資産税・都市計画税納税通知書（土地・家屋）送付先変更届を提出してください。

　または、インターネットで「東京共同電子申請・届出サービス」から送付先変更手続を行ってください。

＜海外転勤等で国外へ引越す方＞

　「納税管理人申告書」を提出してください（納税通知書を納税管理人あてにお送りします。）。

　eLTAXでのご提出も可能です。詳細は、eLTAXホームページの「PCdesk Next 特設ページ」（外部サイト）内の「PCdesk Next ガイド【申告等】【付録】利用可能な手続き」をご確認ください。

◆送付先変更届の提出方法

・郵送の場合（毎年６月にお送りする納税通知書にも専用ハガキを同封しています）

固定資産税・都市計画税納税通知書送付先変更届（様式）
　（提出先：土地や家屋の所在する区にある都税事務所）

・インターネットの場合： 【東京共同電子申請・届出サービス】

◆納税管理人申告書（様式）

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Q40　納税通知書が届かないのですが。

A40

都内23区では、毎年6月1日（土日の場合は翌開庁日）に納税通知書を送付しています。一度に大量の郵便物を発送するという郵便事情から、お手元に届くまで10日程度かかる場合がございます。
　10日以上経っても納税通知書が届かない理由はいくつか考えられますが、主なものは以下のとおりです。詳しくは、固定資産が所在する区にある都税事務所の固定資産税班へお問い合わせください。

1. 送付先が変更されている。
   　納税通知書の送付先は、住民票の異動を行っても、自動的には変わりません。そのため、都税事務所へ届出をいただいていない方は、古い住所へ納税通知書が送付され、あて所不明で都税事務所へ返戻されている可能性があります。
   　この場合は、都税事務所で調査の上、転居先のご住所へ再送付いたしますが、しばらくお待ちいただいても届かない場合は、都税事務所へお問い合わせください。
   
2. 固定資産の価格が免税点未満である。
   　区内に、同一人が所有する固定資産の課税標準額の合計額が、それぞれ土地30万円、家屋20万円に満たない場合には、固定資産税は課税されません。そのため、土地・家屋ともに免税点未満の場合は、納税通知書が送付されません。
   
3. 家屋の評価が完了していない。
   　家屋の評価は見積書及び竣工図等の建築資料を基に行います。規模の大きいマンション等では竣工図等の完成に数ヶ月から1年程度に要することがあり、建築後すぐに家屋の評価ができない場合があります。その場合は6月に送付する納税通知書では土地だけの課税となり、家屋の課税は後日となります。
   　家屋の評価が終了し、価格が決定され次第、家屋分についての価格等決定通知書及び納税通知書を送付いたします。
   
4. 名義人が共有として登記されている。
   　共有名義で登記されている物件については、登記簿上の筆頭者（登記簿で1番上に記載された方）に納税通知書を送付しております。そのため、筆頭者以外の共有者には、納税通知書は送付されません。
   
5. 1月2日以降に固定資産を取得した。
   　固定資産税は、賦課期日（1月1日）に固定資産を所有されている方に課税されます。そのため、1月2日以降に固定資産を取得された場合には、その年度の納税通知書は送付されません。
   

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Q41　区市町村の固定資産税・都市計画税の納期と税率を知りたいのですが。

A41

 

（注）納期限が土・日・休日にあたるときは、その翌日が期限となります。

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